投資概述
2013 年SOHO 中國的收入較2012 年下降9.3%至人民幣146 億。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其中來自物業銷售收入下降10.6%至143 億,而物業租金收入則大增79%至人民幣2.8 億元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)期內毛利潤率約為55.5%,與2012 年基本持平。
2013 年SOHO 中國結算的建築面積約為26.2 萬平方米,平均結算價格為54527 元/平方米。期間確認的營業額主要來源於望京SOHO、銀河SOHO 及SOHO 中山廣場等專案。
租賃業務方面,表現同比2012 年增長顯著,但仍未達市場預期。作為公司首個全部自持物業,SOHO 世紀廣場在2013 年中期已達滿租狀態。前門專案經過重新調整定位後引入一些高品質客戶,租賃前景改善。此外,SOHO 復興廣場將在2014 年交付開業,目前已有超過四成的面積實現預租。整體而言,租金在總收入比重較低,SOHO 仍需較多時間來擴充其租賃物業規模。
期內,公司淨利潤為人民幣73.9 億元,同比下降約30%。
除去投資物業的評估增值,核心純利約為人民幣44.4 億,同比上漲約33%。2013 年核心純利潤率約為30%,較2012 年21%大幅提高。核心純利潤與核心純利潤率的提高主要由於本期間竣工交付的望京SOHO 塔的利潤率較高所致。
SOHO 近日以總對價52.3 億元人民幣出售其於上海的SOHO海倫廣場及SOHO 靜安廣場全部權益。我們認為,這一交易是SOHO 主動調整其房地產組合的措施,以提高組合品質和平衡京滬兩地專案。已出售寫字樓部分平均利潤率為12%,略低於此前水準,但出售有助消除營運及經濟風險。更重要的是,透過出售所得的資金,有助抵抗市場信貸收緊,並為SOHO 提升組合品質和自持業務的拓展提供更大的財務靈活性。
截止2013 年末,SOHO 持有的現金及存款總計約人民幣106億,而總債務約為110 億,淨債務比例由2012 年末的2.6%升至17%。如計入新交易所得的52 億元,則淨債務僅為13 億,淨債務比率僅為3.3%。
我們認為,SOHO 中國資產負債表非常健康,有足夠的財務資源支持其的業務轉型。公司目前所持物業品質較高且位置優越,可變現能力強,財務風險有限。
SOHO 中國2013 年的業績向我們表明,公司的轉型未如我們預期順利。公司仍需做更多工作來增加租賃規模和出租率,未來兩年公司的租賃收入仍很難成為收入的主體。但我們認可公司對於其銷售物業組合的整合,這有助於提升組合價值以及出租品質,是轉型中的積極信號。我們給予SOHO 中國“中性”評級,12 個月目標價6.2 港元,較現價有2.5%的升幅。