投資概要
        利率上升預期，收租股股價受壓:  聯儲局退市憂慮下，美國  10  年期國債息率今年5  月開始急升，香港收租股及房地產信託基金股價明顯受壓，5  月初至今恆指基本上持平，香港收租股平均下跌22.1%，房地產信託基金平均亦下跌16.8%，主要是投資者憂慮利率上升，分析員下調資產淨值的預測。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】利率上升是遲早的事，雖然我們難以預測退市及加息的時間表，但我們認為加息的步伐將會循序漸進，基本上我們認為投資者是過份擔憂資本化率上升帶來的風險，忽視了收租股的基本面如租金收入增長等。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        內地旅客消費模式改變，新界區零售租金看高一線:  今年首  3  季，香港整體商場租金仍錄得約8%的增長，基於香港零售銷售總額保持穩定增長，香港失業率保持低位，我們認為來年香港整體商場租金仍可維持一個中至高單位數的增幅，下行風險不大。分地區而言，我們對新界區的商場租金增長較為樂觀，主要因為1.)  近年多個新盤於新界區如元朗﹑將軍澳﹑沙田等落成，帶動當地居民平均收入﹑2.)國際品牌進駐﹑3.)內地旅客消費模式改變:  不過夜內地旅客佔比上升，消費模式亦由主要是奢侈品轉至日常生活用品，對靠近中國內地的商場有利。我們預期來年收租股的續租租金調升率仍可保持一個可觀的水平，特別是領匯(823.HK)及置富產業信託(778.HK)。
        甲級寫字樓租賃需求仍然疲弱:  甲級寫字樓租賃方面，我們的看法比較偏向負面，特別是中環區的甲級寫字樓今年第3  季延續了下跌趨勢，錄得2%的按季跌幅，區內空置率更升至5.4%(2010  年2  月以來最高水平)，主要是因為金融機構及專業服務租戶需求持續下跌，但我們認為若果下年資本市場好轉，新股上市數目增加下，金融機構租戶需求有機會回升，帶動區內租金跌幅放緩，空置率亦有機會轉趨穩定。
        收租股估值已跌至吸引水平，建議分段吸納:  估值上，無論是比較歷史股息率或是資產淨值折讓率，收租股現時的股價都是便宜的，從股息率的角度而言，香港各類型投資物業大部份都保持著租金收入增長，現時的股息率(除領匯外，其他收租股的股息率都明顯比歷史平均水平為高)反映投資者是低估了收租股的盈利能力及增長性的。
        在我們12  月3  日對香港地產發展商的研究報告中，我們亦認為發展商的估值吸引，但基於香港樓價剛進入調整期及行業的投資情緒差，我們建議投資者等待一個更佳的入市時機。同樣我們亦認為收租股的估值經過一輪的調整後已變得吸引，不同的是基於收租股的盈利相對穩定，可為投資者帶來吸引的股息，我們認為現價已見投資價值，建議長線投資者趁低分段吸納。