1．冯仑的谈话要点及交流内容。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
当前市场上还是充满住宅思维。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）总的地产市场3  个亿，住宅只有5000  亿，这5000  亿出了点状况，大家就紧张。市场对住宅的蜜月思维。1991-1993  年间，为第一波蜜月期，当时有1  万8  千家地产公司；2000-2007  年间，因为按揭贷款政策放开，再加之房改开始，迎来第二波蜜月期。但是地产是周期性的，不是所有都是在蜜月期的，万通要反周期，往商用不动产方向发展。从美国考察回来，人均GDP  在2-3  万美元之间的城市，商用不动产公司为主。人均GDP  在6  万美元以上的城市，住宅根本不是主角。
对于住宅地产走势的看法。处于自然生长的客观过程，有问题但还在成长。人均GDP  在2000-4000  美元之间，市场对住宅饥渴状态；人均GDP  在6000-8000  美元之间，住宅需求开始下降，新旧交易1：1。人均GDP  超过1  万美元，高端住宅、度假分时酒店、极端投资等开始兴起。08  年深圳人均GDP  超过1  万美元，北京超过8000  美元，上海超过9000  美元，发达区域住宅需求下降是正常的，应以平常心探讨。
住宅的四大需求。拆迁需求：上海5  年前完成主要旧区改造，天津3  年前完成大规模拆迁，二三线城市可能还没完成。改善需求：是弹性需求，和投资需求交织，但对价格的敏感度高。投资投机需求：目前已完全下降。刚性需求：仍然存在，对价格敏感。三年前拿到的土地都按这4  种需求来开放提供供应量，而目前只剩下刚性需求。
政策有没有改变？制定政策的方法没有太大改变，中国历来是事后博弈争政策，从而产生实施细则和法律制度对北京房地产的看法。因为是首都，历来比其他城市坚挺；因为首都这一功能，北京相关的衍生人口比其它城市多300万（使馆人口、政府公务员人口等）。中国人的四大梦想：发财梦、明星梦、升官消灾梦、落后地区翻身梦，而北京是其寻梦的最佳选择。
购买力问题。25  岁的年轻人买不起房子很正常，52  岁买不起才是低收入人口。三居室在110-120  平方米之间才是正好，90  平方米以下还是有问题，不能一步到位