投资要点：
????????富力地产周一早上宣布以85??亿人民币拍得位于马来西亚的总共6??幅地块，而仅在三
????????周前公司以总价接近60??亿人民币拿到位于北京通州的3??幅地块。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】同日，公司宣布11月合约销售从10??月的49??亿环比下降36%同比微升7%至31??亿，前11??月累计实现合约
????????销售375??亿，累计同比增速略收窄至24%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
????????全年土地收购已达到约300??亿人民币规模。公司未对下半年的土地收购进行逐一公布，但根据我们的不完全统计，在该两项收购完成后，下半年的累计土地收购金额已接近200??亿人民币，这意味着今年以来富力的土地收购费用已达到约300??亿规模，占全年420??亿销售目标的70%；占前11??月合约销售额375??亿的80%之多，激进程度为07年以来首见。
????????净负债将显著超过??100%。在进行北京和马来西亚该两宗大宗土地收购前，富力今年的土地收购预算已经全部用完，不考虑这两次土地收购，在富力能够完成全年销售计划的假设下，公司年底的净负债率也已将企及100%的高位（行业平均值为70%）。而近期的该两项大额收购，即便考虑到年内的土地款支付有限，但年底的负债率也将较我们此前预测的更高，而带入明年的未付土地款以及不甚明朗的销售展望令去杠杆充满挑战。
????????高负债下重申减持评级。我们认为在流动性可能不及今年充足的2014??年，高杠杆房企将会面临更多挑战。因此尽管公司目前估值不贵（45%NAV??折价，5??倍14??年PE，0.9??倍14??年PB），但不佳的资产负债表会持续带来压力，我们重申减持评级，目标价为11.29??港元。
????????与市场的不同：
????????下半年销售增速回升，但整体的增长水平在行业中仍处低位。一些投资者可能对于公司下半年加快推盘所导致的合约销售额回升而感到兴奋（公司前6??月合约销售增速仅为18%，前10??月提升至25%，但与板块前6??月35%、前10??月30%的平均增长率相比，富力的增长率并不可观，尤其是考虑到其去年的低基数（2012??年板块合约销售额平均增长率为25%，富力仅为10%）。同时，我们对于2014??年的市场流动性持谨慎态度，并且考虑到近期在一线和二线城市推出的楼市调控政策进一步收紧，我们对于公司设定明年销售额增长30%至550??亿人民币的目标信心不足。
????????A??股市场重启地产股权再融资可能不会实质惠及富力。由于H??股在没有证监会允许的情况下不得在香港市场股权融资，作为以H??股身份在港股上市的两家开发商之一，富力在2008??年中国证监会停止开发商股权融资时就已停止股权融资。由于今年7??月就开始热议的A??股地产股权再融资重启有望于近期正式宣布，投资者可能寄希望于此次重启将帮助公司改善资本机构降低负债率。然而，据我们所知，公司目前没有向证监会提交任何关于再融资的提案，这意味着即使重启如期而至，短期内仍无法从中实质受益。
????????催化剂：货币政策紧于预期，春节后合约销售没有起色。
????????风险：A??股地产股权融资重启；信贷比预期宽松。
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