11月申万房地产指数上涨0.5%，跑输大盘2.6个百分点，略低于我们月初的预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】主要因本月销售持续下降、十八届三中全会决议后的政策预期不明、各地方政府出台调控措施扰乱市场预期等。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本月，沪深300指数上涨3.1%，申万房地产指数上涨0.5%，房地产板块跑输大盘2.6个百分点，略低于我们月初的乐观预期。11月板块跑输大盘的主要原因是：1）十八届三中全会《决定》提及了加快房产税立法并实施推进、农村建设用地入市等，具体落地方案及中期影响不确定性较大，市场存在分歧和担忧。2）4个一线城市及南京、武汉、厦门等10个二线城市上调二套房首付比例及延长限购年限，地方行政性调控和中央“市场化”导向的背离扰乱了市场对未来政策取向的预期。
        11月销售略有回落，一手房环比下降3.5%，同比下降10.0%，一、二线城市下降相对较多，但整体销售量基本与9月持平，市场仍处于高位延续状态；龙头公司销售11月销售额预计361亿元，与10月基本持平。1）11月申万跟踪48大城市一手房合计成交263747套，环比下降3.5%，同比下降10.0%，金九银十之后销售回落明显。一线、二线、三线城市分别合计成交37019套、156078套，70650套，环比分别下降16.7%、下降15.9%、上升12.3%，一二线城市下降明显，而三线城市大幅增长。  2）11月申万跟踪18大城市二手房合计成交59698套，环比上升3.2%，同比下降6.0%。一线、二线、三线城市分别合计成交18412套、19789套、11497套，环比分别上升4.9%、上升4.0%、下降1.3%。3）11月龙头公司销售额预计361亿元，环比增长2.0%，基本与10月持平。
        11月因推盘量仍旧增加较多且销售速度大幅下降，导致库存大幅增加，环比上升8.7%，去化周期7.7个月，较上月上升0.6个月。  11月申万跟踪13大城市住宅可售套数合计652666套，环比上升8.7%，去化周期7.7个月，较上月上升0.6个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为229212套、335941套，87513套，去化周期分别为6.4月、9.2月、7.5月，较上月分别上升0.2月、上升1.2月、上升0.3月，呈现全线上升的情况，其中以杭州为代表的二线城市大幅上升。
        11月土地市场受销售回落、供给减少的影响显得冷清许多，土地出让面积环比下降27.6%，同比下降2.2%，三线城市是本月下降的主力，住宅用地溢价率小幅下降至22.43%。11月全国土地成交面积18313万方，环比下降27.6%，同比也下降2.2%，1-11月成交面积227334万方，累计同比上升23%；11月土地成交金额2812亿元，环比下降5%，同比增长22%，1-11月成交金额27090亿元，累计同比上升62%。截止11月底，全国土地溢价率19.45%、住宅用地溢价率22.43%，分别较上月上涨1.8个、下降1.2个百分点。
        投资建议：政策分歧将逐步收敛，12月催化剂可期，目前地产配置价值凸显，继续看好板块在年末的估值修复行情。12月维持对行业的看好，主要原因是：1）“市场化”和差别化的总体政策导向并未改变，中央和地方政府将逐渐向市场证明，未来市场关于政策预期的分歧将逐步收敛；2）目前基金仓位已普遍降至低配，地产股估值也处于历史低位，随着IPO新规出台对创业板冲击明显，地产板块的配置价值进一步凸显，而12月的中央经济工作会议和城镇化会议等，也将为房地产带来催化剂。3）继续看好行业在年末的估值修复，推荐华夏幸福、荣盛发展、阳光城等增长快、管理好的中盘优质成长股。