开发商持续的现金消耗带来短期的不良贷款/宏观风险
尽管房价和成交量走软,但目前为止房地产贷款的信贷质量获得了支撑,在一定程度上因为房地产项目的高利润率在08 年上半年使开发商持续获得融资。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】但是,我们认为成交量的持续下滑、购房者信心的疲弱、库存的增加和毛利率的下滑将导致一些开发商遭遇现金
困境,这一点将在08 年第四季度和09 年上半年体现得尤为明显。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们认为这意味着中国银行业的房地产不良贷款风险将在08 年第四季度和2009 年初露端倪。
此外,我们看到房地产投资(对于房地产开发商的生存至关重要)增速的收缩正在给宏观经济增长带来风险。具体来说,房地产投资同比增速下降20%可能导致GDP 增速放缓约1 个百分点。
系统风险较低;复苏取决于承受比率和政策能否放松
与美国和日本不同,我们认为中国房地产贷款的系统性风险较低/在可控范围内,原因在于:(1) 承受比率只是部分城市(如北京/深圳)的问题,而不是一个全国普遍存在的问题。基于我们关于中国居民收入年均增长12%以及08 年第二季度至2009 年房价下跌5%-20%的预测,我们预计这些城市的承受比率将在2010 年恢复至1998-2007 年的平均水平。(2) 包括按揭贷款在内的房地产类贷款在贷款总额中的占比为18%,处于可控范围内。与之相比,美国房地产贷款的占比高达53%;(3) 中国的按揭贷款含有追索权而且居民的负债较低;(4) 与美国和日本的做法相同的是,只要核心盈利能力/盈利可预见性保持不变,银行就倾向于通过重组/并购来救助财务状况紧张的房地产开发商;(5) 中国银行体系的流动性依然较高,而且中国坚持的是推动增长的政策。
如果中国放松调控政策或通胀压力在公用事业/能源价格调整后得到根本性的缓解,那么我们会更为看好中国银行业。下行风险包括:中国经济硬着陆、放松政策滞后、房价的大幅下挫挫伤市场情绪。