业绩增速适度放缓，利润率继续下降。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1）三季报重点公司业绩增长略低于预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2013年三季报显示，所有上市房地产公司收入和净利润增长幅度分别为35.9%和26.5%，重点上市公司收入和净利润增长幅度为27%和25%，略低于我们三季报前瞻中重点公司31.9%业绩增速的预测，增速较上半年42.8%的收入增速和31.3%的业绩增速有所回落。2）利润率继续下降。2013年1-3季度行业和重点上市公司结算毛利率分别为35.3%和35.2%，较年中分别下降0.9和1.2个百分点，较去年同期分别下降3.0和4.6个百分点。主要原因是：①结算项目平均毛利率的下降，②11年底以来的降价项目参与结算。预计13年重点公司毛利率将从目前的35.3%小幅下降至35.0%，14年预计在34%左右。
        销售向好，回款放慢，投资保持积极，负债结构和偿债能力改善。1）销售保持较快增长。前3季度上市公司销售回款同比增长27.3%，保持快速增长。增速略低于全国房地产销售额33.9%的增速，主要因为上市公司所处区域去年回暖相对较早，下半年基数偏高，同时，按揭额度紧张也在一定程度上对开发商回款速度造成了影响。2）投资保持积极。1-3季度上市公司经营性流出738.7亿元，同比增长47.83%，增幅比去年多出54.55个百分点，投资保持积极。前三季度土地市场成交大幅增长38%，开发商拿地积极推动投资快速增长。3）净负债率微升，但负债结构和偿债能力改善。由于投资积极，截至3季报行业净负债率为77.8%，比去年同期和今年中期增加9.1和5.3个百分点，重点公司净负债率77.7%，略低于行业整体，比去年同期和今年中期5.5和5个百分点。净负债率的提升主要是长期借款增加，3季报长期借款增幅达到35%，但短期借款仅增加12.6%，使其货币资金对短期负债的覆盖比例较年中提高3.7个百分点，达到110.4%，长短期负债比也有所提升。
        政策渐趋明朗，销售稳健增长，我们预计未来两年，行业整体的业绩增速将有所放缓，自上而下预计13、14年重点公司利润增速为20.5%和16.8%。1）预计13年重点公司毛利率将从12年的38.1%下降至35.0%，14年预计在34%左右。2）市场转趋乐观，结算意愿较12年小幅提升，预计13、14年销售回款增速分别为35%、20%，  13、14年重点公司结算收入增速将达到36.8%、20.9%，对应净利润增速从12年的23.0%小幅放缓至20.5%、16.8%。
        行业投资建议：观点转向适度乐观，可加大地产股配置。目前销售形势高位向好，流动性紧张对销售的影响较小，而上周习近平讲话进一步消解地产调控顾虑。目前板块仓位处于低位，我们的观点转向适度乐观，四季度可以增加对房地产配置，首选华夏幸福、荣盛发展、阳光城等成长空间大、周转快、管理优秀的中盘成长股。