◆受结算进度影响，业绩同比下降48%
招商地产30日公布2008中报，营业收入每股收益0.207元，今年上半年归属于母公司的净利润2.19亿元，同比下降47.58%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】开发业务收入7亿元，同比下降31%；物业出租业务收入增长39%，供水供电及物业管理业务则经营平稳。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）住宅开发业务结算收入同比下降31%的原因是上半年开发业务结算收入主要来自于深圳兰溪谷，其他则是部分尾盘的结算，而上半年有销售收入的北京公园1872等项目无法在上半年结算。
◆上半年销售略低于我们的预期，销售压力将向下半年递延：
上半年住宅开发业务销售回笼资金近17亿元，略低于我们此前预测的20亿元销售额，完成全年销售计划100亿元的17%。我们预计公司将适当调整推盘及销售策略，下半年新开盘面积将达到约70万平米。根据在售项目上半年销售进度情况判断，下半年预计可以实现约40万平米的住宅销售。
◆财务压力增加，但融资上能得到大股东的支持：
公司08年中期资产负债率65%，净负债权益比率96%，均同比提高4个百分点，借款增加25%，财务压力和财务风险进一步加大。但与此同时，公司在融资上得到了大股东的大力支持：从大股东处获得的委托贷款及外币贷款累计余额21亿元，占08年中期借款余额的比例为19%。
◆08年业绩增长得益于南京国际金融中心的销售：
公司近期与新加坡一房地产基金签订南京国际金融中心的销售协议，预计可于08年结算，将为公司增加营业收入17.5亿元，贡献毛利8.2亿元，预测08年归属母公司净利润同比增长35%。如果国际金融中心不销售，则08年净利润与07年基本持平。
◆盈利预测与投资建议
我们预测公司08-10年每股收益分别为1.24、1.12、1.51元，净利润分别增长35%、-9%、35%。受制于市场的调整，公司近两年业绩增长将承受一定压力。
我们评估公司每股NAV为19.13元，目前13.59元相对其有29%的折让。由于公司有较多的土地储备成本较低，且大部分项目所处位置较好，我们认为相对NAV29%的折让是在可以接受的范围，给予增持评级，6个月目标价15元。但考虑到未来房地产市场调整因素及09年可能的业绩下滑，我们提醒投资者注意股价波动的风险。