投资要点
        地方政府开启差异化调控：本周各地政策变动频繁，芜湖市住房和城乡建设委员对在芜湖市区就业满3  年的本科及以上学历高校毕业生等提供购房补贴。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】9  月2  日，郑州市房管局对当地限购，预售申请标准等提出了更严格的要求。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们建议投资者对地方政府根据自身实际情况作出的差异化调控不宜过度解读，认为后续调控措施将主要由当地实际情况决定，如我们此前对温州松绑限购令时指出的“在部分房价上涨压力小的城市地方政府确实存在着政策松绑以促进经济成长的动力，后续可能会有房价压力小的三四线城市有相关举措”。相应地，我们认为郑州调控升级也是与当地持续上涨的房价相适应的：郑州新房价格环比连续10个月上涨，环比涨幅连续8  个月超越70  个城市平均涨幅，7  月新房价格同比上涨12%，在二线城市中仅次于厦门、南京位于房价涨幅第三位。当地2013  年的调控目标是“新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅”，参照2012  年可支配收入的涨幅目标（9.5%），按目前房价趋势很难完成这一目标，这可能是住房政策收紧的大背景。
        对后期政策面不悲观：从过去几年抑制需求和减少供给的调控政策的实际效果判断，中长期而言行政政策对于房价的影响有限，从中央到地方各地政府也相应意识到了这一点。事实上目前调控的松紧也更多的根据市场的实际情况进行适当的政策调整，所以从各地政策揣测中央意图，判断下一步政策变化的意义不大，这也是我们建议淡化近期政策面变化的原因。在资金面收紧，房价涨幅趋缓的大背景下，我们认为决定政策走向的的关键变量房价并未失控，我们对后期的政策面并不悲观。
        近两个月来首次成交环比和同比均有上升，考验旺季成色：我们认为本月销售情况将成为左右地产板块走势的关键因素。本周29  个主要城市成交总体环比上升24%，主要一/二/三四线城市分别上升19%/25%/25%。
        同比方面，29  个城市整体同比上升11%，一/二/三四线城市同比分别上升14%/7%/12%。。本周统计的各城市库存有升有降，  整体环比下降0.8%，  一线城市库存降幅大于平均，北上广深本周库存分别变化1.1%/-1.2%/-4.3%/-3.3%。二手房成交方面，除北京外其他三个城市成交均有所下降，北京二手房成交绝对量达到下半年以来高点。与上月末类似本周销售的大幅回升可能叠加了月末因素。目前已进入了传统的推盘旺季，从我们了解的部分上市地产企业的推盘和访问量情况来看，市场可能迎来推盘高峰且需求可能仍能保持一定热度，且由于去年旺季不旺的低基数影响，本月有望实现销售环比和同比的回升。    土地市场火爆依旧，重点城市高溢价土地频现：本周我们统计的重点城市土地溢价率达到50%，为今年峰值。其中厦门成交两宗地平均溢价率达到182%，上海土地溢价率连续5  周超过50%，本周达到59%。今年3  月以来的土地市场火爆情况毫无降温趋势，且青岛、合肥等城市溢价率也跟随一线城市有所提升。结合地产企业半年报数据也可看出在较高的销售的催化下，地产企业资本开支加码，净负债率有所上升，体现出了对后市较强的信心。
        结合本年房贷增量和整体流动性看近期房贷收紧：近期市场对房贷收紧关注度较高，有个别股份制银行出现停贷的现象，我们认为要整体地看这个现象：今年一季度，新增按揭贷款/销售金额的比值达到42%，处于2010  年下半年以来的最高位，二季度仍处高位。而个人住房按揭贷款的平均利率从2012  年下半年以来一直维持在6.5%以下的近年以来低位。结合购房财务杠杆整体上升及利率水平持续较低的状况，我们认为在目前货币环境整体趋紧的情况下，住房贷款较前期有所收紧并不是异常现象。
        维持“推荐”评级：而8.26-9.2  日期间，申万地产指数上涨1.29%，而同期沪深300  指数上升1.46%，地产板块小幅跑输大盘0.17  个百分点。近期地产股持续跑输大盘，主要是由于资金面的压制和成交端的疲弱，随着九月推盘旺季的到来，成交可能有所改善，解除压制地产板块估值的重要因素，我们维持对板块“推荐”的评级。建议投资者配臵万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份和阳光城。