本期总编:揭冲
9月3日,土地流转相关概念股继续逞强,吸引了市场注意力,甚至部分地产股都跟风而动。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】 对于土改概念是否会复制上海自贸概念炒作的成功模式,博览研究员在昨日的产品中进行了初步探讨,今日的产品我们将进一步探讨有关土地流转概念炒作的重要问题:
1、《土改:怎么改》,顶层设计要改革的是什么? 2、《土改:改什么,谁受益》?相关群体如何从中获利。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯) 3、《A股对土改概念的炒作能否成功复制“上海自贸”模式》,炒作的幅度和持续性如何? 4、更具体地,《土改概念炒作标的如何“按图索骥”》? 今日产品中,博览资讯研究团队的主要结论是—— 第一,现阶段,土地流转改革最核心的内容是农村集体建设用地流转相关的政策。关于这一议题,不仅牵扯利益广泛,而且还涉及到我国现有法律的门槛,因此政策制定层面还存在争议,有两套可选方案:
☆激进方案:“经营性集体建设用地流转指导意见”,相关研究和起草曾涉及到经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。注意是所有权出让,而不是使用权的出租或让渡。 ☆保守方案:国土资源部正在制定的“集体经营性建设用地流转指导意见”很可能将采取不与现行土地管理法律法规冲突的方式规定入股、联营以及企业兼并、破产等引致的转移等合法流转方式,并将流转范围严格限定在未来城市规划域外,未来城市规划域内的集体建设用地,仍须通过征地才能交易。 第二,农村土地流转改革框架中,最有看点的是农用地借“城镇化”东风“国有化”,来实现土地增值受益,但在现有法律框架下,“此路不通”,要么修订法律,要么在国务院层面,在“城镇化”的核心理念指导下,通过城乡统筹规划——将现有农村区域划分为“未来规划为城市的”和“未来规划仍是农村的”两部分来进行合法切割——进而将农业用地“变性”为国有土地——然后再转化为工商业用地。 可以这么说,圈定可供流转的农用地“池子”(主要是农村集体建设用地),是“国有化”的“预备阶段”,而只有“国有化”,才能有进一步地转换为工商业用地的动作!而这一环节就是农村土地流转最重要的一条利益传导链,也是土地增值受益最可观的,牵扯利益重大,所以目前部分试点城市只是打擦边球,全国性的系统化顶层设计并未成型。 至于农用地在农村内部流转的问题就简单多了,三个主要用途:宅基地(农民自建房)、农村公用建设(农村基础设施如水利、道路等)、耕地、林地等农业生产用地,对于“未来规划仍是农村的”农用地,其流转使用权的主要用途就是规模化经营,来提高效率和农业生产附加值。 第三,我们认为,土改难以媲美自贸区概念的涨幅和持续性!首先,“土改”目前还处于部委层面内部博弈阶段,能够兑现多少还很难说。但我们观察到的迹象是:改革取向仍非常保守;其次,相比上海自贸区,土改敏感性和利益博弈的确更激烈,但这是否意味着想象空间更大?也需要辩证来看。鉴于“渐进式改革”的思维已经深入政策制定者骨髓,这决定了土改进展慢于预期的概率更大;其三,市场从来不会遵从相同的炒作逻辑,“自贸区概念”对“土改概念”的借鉴意义有多大,见仁见智。 第四,从当前市场个股的强弱特征看,土地流转主题类上市公司已经呈现出两个梯队: 第一梯队:辉隆股份、亚盛集团、北大荒、罗牛山、海南橡胶、罗顿发展等为代表,主要集中在大农业板块,受益集体用地流转放宽。 第二梯队:亚通股份、中华企业、永安林业、广州浪奇、中国武夷、康达尔、爱仕达等为代表,主要集中在土地储备、土地性质变更等公司。 如果土地流转的“股事”讲到这里,也许没有太多的新意,用我们研究总监邓亮先生的话说,“土地流转要是只做大农场,概念太小了,一定要和地产挂钩,和新城镇化挂钩……”
如此看来,土地流转要有含金量,农业集体土地入市流转成经营性用地将是最大看点!