事件及投资建议。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司今日公布08 年半年报,上半年实现净利润1.31 亿元,每股收益0.06 元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)除F3 项目、重庆嘉年华大厦、南昌紫金园二期、自持物业收入之外,公司公告已经销售B7 会议中心、冠英园大厦,超越市场预期;另外,德胜国际中心项目的两栋写字楼已经预售。其中,作为今年最重要业绩来源的金融街F3 项目,将在08 年第4 季度结算收入;而在07 年上半年,F1 项目结算近20 亿元收入;因此,公司中报和三季报业绩同比下降。但就全年而言,考虑到B7 会议中心、冠英园大厦等项目已经竣工并完成预售,因此,08 年全年业绩已经全部锁定。德胜公司99%股权尚未完成最后的受让程序,而后续的1%股权仍有待摘牌;因此,我们假设其在2009 年合并报表。考虑到房地产成交萎靡的状况仍未好
转,基于审慎原则,我们假设南昌紫金园项目的三期、四期自2010 年才开始结算收入,调低了天津津门津塔项目在2009年的结算收入。因此,我们略微下调对公司2009-2010 年的业绩预测,我们对公司2008-2010 年EPS 的预测分别为:0.45元、0.69 元、0.90 元;之前,我们对公司2008-2010 年EPS 的预测分别为:0.45 元、0.71 元、0.92 元。但德胜国际中心项目已预售两栋写字楼且基本竣工,我们假设其在2009 年合并报表;因此,公司2009 年业绩的确定性将大幅度提高。按照10%折现率计算,公司每股净现值为14.08 年,相比前期略有提高,主要因为考虑了德胜国际中心项目在2009 年并表。无论PB 或是P/RNAVPS,公司皆为行业最低;公司08 年全年业绩缩定,09 年业绩的确定性因为德胜国际中心项目
而大幅度提高,就PE 而言,为商务地产子行业最低。因此,我们给予公司“买入”的投资评级,但考虑到大规模发债将增加财务费用,我们调低公司的6 个月目标价至11.26 元,对应为0.8 倍的每股净现值。当然,在我们的盈利预测模型中,考虑了公司发债的影响。