博览视点】    
          政策“缺位”  房价、房股有望双涨  
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          A股仍需再寻“经济底”  
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        政策“缺位”  房价、房股有望双涨  博览研究员  程国栋  
          博览研究员认为，新一届政府对房地产调控政策的淡化和转变，既有对过去“十年九调”的总结和反省，更是由房地产在国民经济中的支柱性地位决定的。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】新一届政府在楼市调控政策上表态的转变，相当于默认了房地产对于经济的重要地位，未来对房地产市场的控制也会继续放松。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  因此，下半年，楼市调控政策或将继续“缺位”，政策转向利好地产商的局面将持续，而今年以来一直表现强势的一、二线城市房价将继续上升，供应过剩的三四线城市房产也会得到消化，随着城镇化的推进，房地产市场将延续发展势头，房价也将持续上涨。而受到政策鼓励和支持的、尤其是获准进行再融资的地产股，短中期有望成为资金“投怀送抱”的首选，其股价或可掀起阶段性炒作热潮。  博览研究员注意到，对于房地产，年中政治局会议上的表态是新一届领导集体第一次对房地产市场正式表态，也是数年来第一次强调保持合理投资增长，促进房地产市场平稳健康发展，而摈弃了过去逢表态必提的房地产调控措辞。对此，博览研究员认为，这次表态是房地产行业政策重大转变的信号，预示着楼市调控时代已经过去。由“加强调控”转变为“平稳发展”，放弃效果并不明显的“一刀切”式调控政策，转为分时分地逐步采用市场化手段，让房地产行业回归正常发展轨道。  进一步，博览研究员认为，这一次的政策转向既有对数年来调控效果没有达到预期的“失望”，也因为房地产市场环境的变化使决策层意识到一味地调控并非“对症下药”，当然，更为重要的是在当前宏观经济力求“稳增长”背景下，由房地产行业在国民经济中举足轻重的地位所驱动的：  
        一、上半年，在大部分宏观经济数据出现回落情况下，房地产一枝独秀，上半年整体房地产投资和销售额增速分别超过20%和40%。正是由于房地产各项指标相对较好，才确保了经济增速不至于太糟糕。据国土资源部7月底的初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近两个百分点，房地产对稳定经济增长发挥了重要作用。  二、今年二季度以来，从中央到地方，各级财政收入面临着较大压力，地方财政严重吃紧，大部分地方政府的收入来源于土地出让金，即卖地所赚取的利润，房地产在国家税收中的影响高达17%。而在目前中央政府推行全面审查政府性债务的时候，若中央不再收紧楼市调控，则地方政府可以利用土地出让金作偿还债务的抵押，改善其资产负债表。  三，政府即将大力推进新型城镇化发展，加快棚户区改造及其他基础设施建设，这些仍将继续依靠地方政府的投资，地方政府可以利用土地增值的机会，更有积极性去推进城镇化。因此，土地出让及房产交易政策的稍微放松，将对经济增长起到一定推动作用。  四，房地产行业具一定消费属性，对应的居民资产负债表还有较大的杠杆空间，多数买房都要交50%的首付，因此对于经济影响的风险不是很大。在当前经济存在较大下行压力的情况下，只要领导层对这个行业有正确态度、出台正确的政策，房地产定能在“稳增长”中扮演重要角色。  此外，从上半年形势来看，出口制造业受到严重制约，投资带动经济的成效也被投资效率降低所拖累。而占投资相当大比例的制造业投资，已经回落至低位，只有房地产一枝独秀，力阻投资增速滑至更低。博览研究员认为，制造业和服务业偏弱的势头，短中期或将持续，所以下半年楼市将继续扮演中国经济增长“引擎”的角色，加上房企再融资正式开闸，将导致房价继续上涨。事实上，有很多专家和学者对此持有相同的看法：  
        国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁日前表示，目前北京、上海等一线城市房价泡沫并不严重，因这些城市集中了教育、医疗等大量优质资源，未来房价还将上涨。  “在明年年初，地方政府的财政压力将影响到中央政府，中央政府将会释放相关的房地产市场的利好信号，因此带动房价回暖。”长期唱衰房地产市场的独立经济学家谢国忠日前接受媒体采访时表达了上述观点。  北京大学国家发展研究院副院长姚洋认为，一线城市房价近期还将涨，因为整个世界流动性非常宽松，中国虽然有资本管制，但无法免于货币冲击。  基于此，我们认为，地产业目前仍是经济的支柱产业，地产业的稳定发展是结构转型的必要前提，在拉动经济增长、完善基础设施建设、推动新型城镇化和就业等方面均起到核心作用。而随着政策解冻，短中期来看，楼市调控政策或将继续“缺位”，政策转向利好地产商的局面将持续，房价将继续维持这一轮的上涨趋势，因此，受到政策鼓励和支持的、尤其是获准进行再融资的地产股，短中期将成为资金“投怀送抱”的首选，其股价或可掀起阶段性炒作热潮。