报告摘要：
        房地产投资挤出效应的本质是它对实体部门的金融负外部性。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产业的平均利润率远高于其它实体行业，导致社会资本涌入，一方面拉高上游成本，另一方面造成实体产业升级缺乏资金支持，从而加大房地产与实体部门的利润率之差，进一步对实体经济产生抽血效应。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        过去十年房地产业对我国经济结构转型升级和技术进步起了负面作用。
        考察18  个行业2003  年1  月至2013  年5  月的固定资产投资数据，我们发现房地产投资只对金融业和传统行业如制造业、建筑业、农林牧渔等的投资有净拉动，而对促进技术进步的行业如科研、技术服务和代表结构转型的信息技术、文化娱乐、居民服务、商务服务、交运仓储和公共管理等行业有净挤出。
        考虑挤出效应，房地产投资对经济增长净贡献微弱为负。在一个两部门模型中，我们纳入房地产投资对其它实体部门生产函数的影响（即外部性）。考察222  个城市1999-2009  年的经济增长和固定资产投资数据，我们发现挤出效应使得房地产投资对经济增长的贡献微弱为负。另外，一、二线城市房地产投资对其它投资的挤出显著，三、四线城市则不明显。
        市场经济国家一旦走上房地产高收益之路，货币政策就会受到制肘。房地产的投资属性使房价在一定阶段内不满足供需价格法则，并且对货币政策的反应早于消费品价格。因此一个初始中性的货币宽松政策，往往会随着房价上升和投资收益差扩大对产业结构造成非中性的影响。
        随着地产调控阶段性松动，短期经济增速主要由地产投资支撑，但经济转型会更受阻，因而政府将进一步加强对被挤出行业的定向扶持。长期而言，投资品的均衡价格仍随均衡数量上升而下降，这是本届政府地产调控思路转向增供给的背后逻辑。短期而言，地产调控预期的改变会推动地产投资环比上升，支撑经济增速，但这也以牺牲市场自发的结构转型为代价。我们推断，政府将会持续对被挤出行业进行定向扶持。