盈利同比增长150%，比预期低6%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】恒隆地产公告08  财年(截至08年6  月30  日)净利润同比增长150%至51  亿港币，由于物业销售利润增长缓慢，本期利润比我们预期低6%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）考虑到物业销售走软，08  财年下半年业绩仅占我们全年盈利预测的26%左右。08  财年每股派息仅从07  财年的0.56  港币提高至0.66  港币，比我们预期低26%。恒隆地产将基础利润派息率从07  财年的113%降至53%。由于我们预计香港住宅售价调整将持续到09  年中期，预计香港项目销售可能放缓，因此我们将恒隆地产09  财年和10  财年的盈利预测分别下调16%和8%。该股目前股价较09  财年预期每股净资产值30.50  港币折让22%，较为公允。我们对恒隆地维持同步大市评级，但是将目标价格从27.60  港币下调至25.90  港币，较09  年预期每股净资产值折让15%。
物业销售盈利增长1.1  倍。报告期内，物业销售盈利同比增长1.1倍至35.5  亿港币。主要得益于浪澄湾(605  套单元)、君临天下(113套单元)、君逸山(12  套单元)、碧海蓝天(69  套单元)和旺角中心的销售贡献。截至08  年6  月末，未售出物业从07  年12  月末的2,042  套减少至2,012  套，这些未售出单元主要位于西九龙和何文田(浪澄湾1,224  套，君临天下736  套，碧海蓝天23  套和君逸山2  套)。所有未售出单元预计将在未来3-4  年中售出。公司盈利面临的主要风险仍然是这些未售出单元的销售进程，因为虽然当前香港楼市低迷，但是公司坚持不通过削价加快销售。
租赁收入强劲。期内，净租金收入同比增长27%至30  亿港币，符合我们的预期。上海业务净租金收入同比增长63%至12  亿港币，主要得益于恒隆广场第二幢办公楼带来的贡献(该大厦于06  年12月完工)。恒隆广场和上海的港汇广场已全部租出。香港业务的净租金收入同比增长11%至18.5  亿港币。零售业务出租收入仅同比增长7%，主要是因为淘大商场于期内进行翻新。但是，零售、写字楼、住宅、工业/写字楼分别为99%、97%、89%和93%的出租率依然让我们满意。考虑到宏观紧缩政策很能会继续对国内的消费成影响，以及香港的写字楼和零售业务租赁收入预计将继续下滑，我们预计09  财年租金收入将同比增长19%至36  亿港币。