本次股权收购完成后,北京王府井大厦有限公司将成为公司的全资子公司,公司将因此获得王府井大厦的全部物业土地使用权和房产所有权,公司拥有的王府井大厦的建筑面积将增加51387平方米。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
公司拟在北京市百货大楼2007年扩建调整的基础上,对原北京市百货大楼和王府井大厦进行整体规划,进一步扩展北京市百货大楼的经营规模,迎合商圈未来规划的发展趋势,为北京市百货大楼经营规模的扩张、定位的提升、品牌经营档次的提高提供有利支持,同时将有效扩大公司自有物业的比例,有利于公司经营的稳定性,使公司的发展更具备可持续性。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们认为公司收购北京王府井大厦是以接近净资产定价来收购的,折合每平方米物业收购价格在20628万元左右,折合物业成本应当在每平方米日折旧1.41元。经测算收购资产P/E在15倍左右(按照资产成熟后预计),考虑到王府井周边物业平均拆迁补偿成本为5万/㎡,因此收购成本非常低。按照公司公布的《募集资金可行性报告》对该项目的预测。该项目运营后,当年就会实现盈利,若新收购项目09年1月开始合并报表,预计09、10年将会贡献净利润为2500万元和3250万元,增加幅度分别为4.36%和4.59%,增厚EPS为0.064元和0.083元。
我们认为公司此时推出再融资计划收购资产,是公司外延式扩张的延续,基于百货所需物业相当庞大这一特点,并购现有物业能够使扩张速度加快,并能充分利用现有商圈资源迅速盈利,同时减少商圈培育的风险。我们看好在公司在证券市场不稳定和商业地产低迷背景下,以较低成本并购存量资产是明智之举。
若新收购项目09年1月顺利合并报表,我们上调09、10年净利润至1.52元和1.88元,上调幅度为4.1%和4.4%,维持08年1.14元的盈利预测,08年动态市盈率为31.7倍,鉴于公司07~10年近来40%的复合增长和成功的连锁百货模式,继续维持买入评级。