公司结算均价和毛利的大幅下滑导致公司净利润增幅远远小于结算面积增幅。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本期，公司结算均价为8178元，远低于去年同期8925元价格；而结算毛利也由全年同期的33.7%降至本期的29.2%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们分析，本期毛利和均价大幅滑主要是由于结算产品类型的差异：08年上半年，公司结算的产品多为普通住宅，其中上海区域约30万左右的华漕213项目（毛利在15%左右）更是拉低了整体的均价和毛利水平。此外，我们认为，由于结算滞后于销售的原因，目前大多城市房价的调整将反映到公司未来的毛利水平变化中，未来1年，公司的结算毛利将进一步下降至26%-27%左右。
　　贯彻现金为王策略，大幅减少开工和拿地速度。公司中报大幅调整年初既定开工计划和拿地计划。新开工面积由原来既定的850万平下调至683万平，如果再考虑本年新增土地本年开工的话，公司新开工面积实际减少幅度为30%左右；此外，公司也适当调整了拿地策略。拿地的节奏和速度将更为灵活。我们认为，公司适度调整开工节奏一方面维持了公司相对充裕的现金流，减少了对本期销售的依赖度，另一方面，一旦土地市场价格出现较幅度调整，公司获取投资机会的概率将大大增强。
　　调低未来两年盈利预测，下调投资评级至增持，根据调整后的竣工面积计算，公司未来两年的净利润为61.79亿和81.71亿，按照109.9亿股本来计算，每股EPS为0.56元和0.74元。我们认为，行业本身低迷销售状况在短期内难以改变，而万科的销售优势在下半年亦不明显，公司股价缺乏催化因素，调低评级至增持。