报告摘要:
上周成交量保持平稳
继上周成交量小幅回升后,本周新房成交量环比再次小幅上升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】新房日均成交套数环比上涨9%,其中一二三线城市均上涨,四线城市下跌28%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)五月份日均成交套数环比三线城市转正,一线二线继续为负。二手房成交量基本稳定,环比上涨1%,其中一线城市上涨7%,二线城市与上周持平,三线城市下跌15%。
地王频现,或引调控重点管控
上周上海长宁区新华路街道拍出总价46 亿元地块,刷新了上海总价记录成为新地王,折合楼面价29229 元/平,溢价率56.96%。而上海并非唯一土地市场活跃的地区,北京,广州,杭州也纷纷拍出高价地块。一线城市地王频出反应出土地供不应求的局面,而地价的不断攀升,为本身就有已较高的房价又增添一份压力,增加房价上涨预期。国五条后一线城市成为调控压力最大的地区,而目前看房价不但未跌,反而上涨预期非常强烈,在此情况下,或招来后续新的调控措施,而土地市场或成为管控重点。
房产税试点继续通过媒体吹风,征收对象仍聚焦增量
近期媒体多次报道房产税试点即将推出的新闻,虽多地政府宣称尚未接到相关通知,但预计出台时间已临近。房产税的功能定位由地方财政收入改革调整为“房地产调控长效机制”建设。虽房产税推出在即,但具体征税税率,免征面积等具体细则仍不确定。
前期传出的“杭州方案”税率分为4‰和8‰两档,人均免征面积为60 平方米,但经国务院讨论后被押后执行。“杭州方案”与已实行两年的上海方案相似,而从上海重庆近两年房产税实施情况来看,对房地产市场的影响有限。因此押后执行或是因国务院对此方案的严厉程度有所不满。
对房产税可能产生的影响我们维持之前的判断,若税率不高则很容易通过房租上涨转嫁持有成本。且试点范围有限,对全国整体地产市场影响不大。目前三四线城市房屋供给充裕,若增加持有环节成本对维持地产市场的稳定不利,暂无征房产税的必要。
调控转向的思路更加清晰,维持“推荐”评级
我们维持地产调控思路将转变的判断,融资放开预期下地产行业或有趋势性投资机会。目前地产板块动态PE13 倍,处于历史低位。维持“推荐”评级。
风险提示:
一线城市调控超预期或致成交下滑,恐慌情绪或蔓延;A 股融资未得到证监会认可。