公司公告:2013年5月31 日,公司对海宁本部二期 B 座皮装鞋业广场四楼 155间商铺,约7495 平米(套内面积)进行招租,最终全部招租成功,平均租金水平5353.4元/平米/月,租赁期限2013.9-2014.6,总租金收入4.01 亿元,预计将增厚2013 年EPS 0.08 元,增厚2014 年EPS 0.12 元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
投资要点:
租金水平大超市场预期,原因:①商铺供不应求,拟招租商铺155 间,参与投标商户730 户;②毛皮服饰2012 年销售情况好,发展前景广阔。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)目前海宁本部除一四期过街天桥(建筑面积2152 平米)外,并无专门定位销售毛皮服饰的区域,该楼层定位较为稀缺;③第一年租金包含商铺承租权费(即承租商户未来有权进行一次商铺转让,获取商铺转让收益),故商户愿意给出高溢价。二期四楼商铺的租金水平高达5353.4 元/平米/月,显著高于周边同类同地段商铺约168 元/平米/月的租金水平,我们预计其第二个租赁年度租金水平将下降至180 元/平米/月。
此次招投标租金尽管包含承租权费,但高达5353.4 元/平米/月的水平,还是从侧面反映了公司目前各市场的租金水平与市场化租金有较大差距,未来海宁本部市场的租金还有较大提租空间。
二期四楼的这种招租模式,我们认为或许代表者公司一种新的租赁模式,这样做的好处:①以承租权费将商铺以近似销售的价格租赁出去,同时商铺所有权仍归公司所有,未来继续可以每年收取租金(可正常提租);②此种模式也便于对公司目前低于市场租金水平的商铺进行价值重估。
未来不排除二期四楼的这种招租模式在海宁其它市场实行的可能。海宁的承租权招租模式,在经过海宁四期、成都市场、海宁一四期过街天桥等项目的不断摸索后,已日趋成熟,未来公司有可能会对海宁的其它已开业市场(如二期市场B 座的2、3 楼),按照二期四楼的这种招租模式,对商铺进行价值重估。
观点重申:海宁皮城①是零售板块里的稀缺品种(受电商冲击小+全国化扩张初期+业绩增长确定、增速快);②低估值高成长,有望演绎大行情,目前公司2013、2014 年PE 分别为19.5 倍、16 倍,相较2013 年64%、2014 年22%的业绩增速,估值仍偏低;③坚定看好公司的业绩确定性成长逻辑,下跌即买入良机!上调盈利预测及目标价,持续“强烈推荐”:考虑10 送10 后,我们上调公司2013-2015 年EPS 至1.03/1.26/1.57 元(原为0.95/1.14/1.50 元),海宁皮城是我们未来3 年最看好的投资标的,自持续推荐以来,公司股价表现优异,坚定看好公司投资价值,上调目标价至26 元(对应2014 年20 倍PE),“强烈推荐”!风险提示:异地扩张过程中的市场开发风险;经济衰退导致的租金下降