投资要点
强者恒强行业格局进一步确立:我们重点关注的18 家A 股上市房地产企业
(“主要企业”)2012 年营业收入占全板块的67%(2011:60%),而2008 年末该比率为52%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】主要企业2012 年净利润占全板块的48%(2011:46%)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)净利润占比幅度略低于收入的原因主要由于大型企业提高了项目层面的合作比例。我们认为板块集中度的持续提升、龙头企业强者愈强的行业格局将是未来一段时期的投资主线,继续推荐以万科A 为代表的行业龙头。
四季度经营性现金流流入创新高:整体而言,房地产板块上市公司四季度经营性现金流入2277 亿元,连续两个季度创单季度经营性现金流入新高,同比上升65%,环比上升12%。主要企业的销售商品现金流入占全板块68%(2011:66%),预计后续重点企业结算收入占比将持续提升。
经营性现金流流出创高位,显示地产企业投资继续提升:四季度经营性现金流流出2095 亿,创历史新高,单季度同比上升63%,环比上升13%。
显示随着销售的回暖,地产企业投资意愿从2012 年下半年开始明显提升。
经营性现金流流出/总资产的比例也提升至9.5%,较上个季度上升0.3 个百分点。而从2012 年全年来看,由于前两季度投资活动处于低位,全年经营性现金流流出仅小幅上升5%。从行业数据来看,2013 年一季度销售依然旺盛,年初政策层面的收紧可能部分抑制部分投资,但短期内在数据层面的体现尚不明显。重点企业未来投资继续回升的可能性仍较大。
有息负债及净负债率均下行:地产板块A 股上市公司2012 年年末净负债率61%,较三季度末下降6 个百分点。有息负债率29.9%,较三季度末下降0.4 个百分点。板块短期有息负债/货币现金本季度末小幅上升2 个百分点至89%,仍大幅低于2011 年年末和2012 年年初高位水平。重点公司中金地、招商地产和万科A 的年末净负债率分别为32%/19%/23%,资产负债表较同业更为稳健,存在持续扩张的空间。
全年利润增速大幅回升,结算毛利率继续下行: 去年初开始的销售回暖在全年结算中体现明显。2012 年全年净利润增速大幅回升至16.8%(前三季度累计净利润增速:4.1%)。四季度结算毛利率继续下行,行业单季度结算毛利率下降至36.0%,累计毛利率下行至近2 年最低的37.2%。